Что такое ипотека и как ее взять
Банки предлагают широкий спектр финансовых услуг для своих клиентов. Одна из таковых — это ипотека. А чем она отличается от самого обычного кредита? Какие есть ипотеки и какая лучше? Правда ли, что до того момента, пока её полностью не выплатить, то недвижимость не является фактически чьей-то, а принадлежит именно кредитору? Разбираемся во всех юридических тонкостях.
Общие сведения
Что значит и где взять ипотеку? Сначала нужно разобраться в терминологии. Ипотека — это обычный кредитный договор. Но который относится к категории целевых. То есть деньги заемщику в данном случае предоставляется для приобретения конкретного товара. В данном случае — это недвижимость. Не обязательно квартира, это может быть и дом, и земля, и даже коммерческая недвижимость.
Часто на различных форумах ошибочно указывают, что все ипотеки — залоговые. В качестве залога выступает та самая приобретаемая недвижимость. Но это тоже не верная трактовка. Такой кредит может быть и беззалоговым. Все зависит от индивидуальных условий кредитного договора, которые между собой согласовали кредитор (банк) и заемщик (тот, кто получает ипотеку).
Как получить
Как получить и какие документы нужны для ипотеки? В качестве кредитора буквально в 95% случаев выступают различные частные или государственные банки. В теории это может быть и частное лицо.
Какие документы необходимы для оформления ипотеки на дом — это уже решает сам кредитор. В большинстве случаев запрашиваются:
- удостоверение личности (паспорт, военный билет и так далее);
- справка, подтверждая уровень дохода, размер ежемесячной заработной платы;
- справка о состоянии семьи;
- документы, подтверждающие владение другим ценным имуществом (недвижимость, транспортные средства, валюта и так далее);
- договор с застройщиком, потребуется, если ипотека оформляется на недвижимость, которая ещё в стадии возведения, строительства, обустройства (на любой стадии).
Точный список документов определяется индивидуально кредитором. Кому дают и кому положена ипотека? Согласно действующим законодательным нормативам, в качестве заемщика может выступать любое совершенное лицо. И это может быть как гражданин страны, так и лицо, которое имеет вид на жительство.
Нередко при оформлении ипотеки кредитор обязывает также получать страховой полис. Он покрывает возможные убытки, связанные с неисполнением финансовых обязательств заемщиком. Например, если тот потеряет работу и не сможет временно вносить обязательные ежемесячные платежи, то страховая компания при наступлении такой ситуации может частично выплатить компенсацию. Её как раз и хватит, чтобы внести деньги, не допуская просрочек по обязательным платежам. Страховка хоть и не является обязательной, но при отказе её оформить банк имеет право отказать в предоставлении ипотеки.
О льготных ипотеках
Суть ипотеки с господдержкой заключается в том, что договор оформляется с банком на обычных условиях. Но государство — частично погашает начисляемые проценты. Например, если по умолчанию кредитор выдает ипотечный кредит под 7% годовых, то с помощью различных государственных программ (например IT ипотека) для заемщика эту цифру можно снизить вплоть до 1% годовых. Все зависит от того, какая именно социальная программа будет использована. Для уточнения информации касательно того, какие государственные льготы доступны гражданину, рекомендуется обращаться в местную администрацию или представительство социальной службы.
Существуют ли ипотеки без первоначального взноса
Рассматривая предложения банков, можно заметить, что большая часть ипотечных договоров ими предоставляется только при наличии у заемщика первоначального взноса. Он может составлять от 10 до 40% от рыночной стоимости приобретаемой недвижимости.
Можно ли взять ипотеку без взноса? Да, для этого также существуют различные социальные программы. Например, в РФ самой популярной из таковых является «материнский капитал». Это деньги, которые государство выделяет в качестве помощи за рождение ребенка. Эти финансы как раз можно использовать в качестве первоначального взноса в рамках ипотечного договора.
Другой нюанс: те самые социальные программы разнятся в разных регионах. Есть общегосударственные, а есть — региональные. Об их наличии можно узнать больше информации, если самостоятельно обратиться в представительство местной администрации.
Какие бывают ипотеки
Как работают и какие виды ипотеки вообще существуют? Условно можно выделить 2 категории:
- С дифференцированными платежами. Это означает, что ежемесячно заемщик вносит обязательный платеж, а также начисленный процент на остаток задолженности. Поэтому с каждым месяцем размер обязательного платежа постепенно уменьшается.
- С аннуитетными платежами. То есть общая сумма, которую заемщик будет обязан оплатить кредитору, рассчитывается заранее, вместе со всеми начисляемыми процентами. В дальнейшем он погашает ипотеку равнозначными платежами каждый месяц вплоть до окончания действия кредитного договора.
Какой вариант лучше — зависит от того, как заемщику будет удобней оплачивать задолженность. Но менять условия кредитного договора, если это не было предусмотрено условиями договора — не допускается.
Риски ипотечного кредитного договора
Как погасить и закрыть ипотеку? Только полностью выполнив условия договора. Какие правила там прописаны — заблаговременно узнать невозможно. Например, у некоторых банков действует правило, согласно которому досрочное погашение — не допускается. Это осуществляется со штрафами в качестве финансовых издержек.
В остальном, риски ипотеки такие же, как и у обычного кредитного договора. Если заемщик не будет выполнять свои обязательства, то кредитор получает право обратиться в суд. По его решению могут:
- отнять квартиру для её последующей продажи с аукциона;
- инициировать принудительное взыскание задолженности через судебных приставов.
И если допускать такое, то это обязательно ещё скажется на кредитной истории заемщика. В будущем ему будет намного сложнее оформить кредит в любом другом банке или микрофинансовой организации.
Чья будет недвижимость
В большинстве случаев недвижимость выступает в качестве залога. Владельцем числится именно заемщик. Но если он не выплачивает обязательные платежи, то банк с легкостью, через обращение в суд, может вытребовать недвижимость, которую затем продадут с аукциона для погашения задолженности.
Можно ли продать квартиру в ипотеке? Юридически, никаких ограничений на этот счет нет. Но нужно получать разрешение у банка на проведение такой сделки. Вот одобрит ли он такой запрос — это уже большой вопрос, который решается в индивидуальном порядке.
Иногда кредиторы под видом ипотеки предлагают договор рассрочки. Вот в этом случае недвижимость до полной выплаты задолженности будет числиться за банком. То есть он будет являться фактическим владельцем. Если заемщик не будет выполнять свои обязательства, то кредитор получит возможность выселить того, даже без обязательного обращения в суд.
Почему могут отказать в ипотеке
Самые частые причины, почему отказывают в ипотеке:
- плохая кредитная история у заемщика;
- недостаточный уровень дохода для покрытия обязательных ежемесячных платежей;
- к заявке не прикреплены все дополнительные требуемые документы.
Кредитор в любом случае может отказать без пояснения причины. А вышеуказанные — это только самые распространенные причины отказов.
Заключение
Ипотека — это целевой кредит на покупку недвижимости. Оформить ипотечный договор может каждый совершеннолетний гражданин. Данную услугу предлагают практически все популярные крупные банки.