Ипотека – это долгосрочные кредитные обязательства. Но как быть, если вы взяли займ на покупку квартиры, а спустя пару лет обстоятельства изменились и теперь вам необходимо, например, переехать в другой город? На самом деле существует, как минимум несколько вариантов продажи ипотечного жилья.
Можно ли продать квартиру в ипотеке?
По общему правилу, при покупке недвижимости в ипотеку, она остается в залоге у банка до полного погашения долга. Этот факт налагает определенные ограничения на проведение любых сделок – они возможны только с разрешения залогодержателя.
Досрочное погашение ипотечного займа
Полная выплата кредита автоматически приводит к снятию существующих обременений, после чего собственник может распоряжаться квартирой по собственному усмотрению. К этому способу заемщики по ипотеке обычно прибегают, если:
● займ практически полностью погашен, у вас имеется на руках денежная достаточная для выплаты оставшегося долга;
● покупатель квартиры готов заключить предварительный договор с внесением авансового платежа, который пойдет на закрытие ипотеки.
Если доход позволяет можно оформить потребительский кредит на нужную сумму. Впоследствии его можно будет закрыть, как только вы получите деньги за продажу недвижимости. На снятие обременения по закону уходит до 40 дней. Это значит, что вам придется заплатить, как минимум несколько ежемесячных платежей по кредиту.
Продажа недвижимости вместе с кредитными обязательствами
Этот вариант предусматривает продажу-покупку квартиры вместе с обременением. Для этого покупателю нужно оформить новую ипотеку в том же банке, где оформлен кредит продавца. Для совершения такой сделки должны соблюдаться следующие условия:
● покупатель должен иметь достаточный для получения ипотечного займа доход, у него должна быть хорошая кредитная история.
● банк должен быть согласен на продажу ипотечной квартиры с переходом кредитных обязательств.
В среднем процесс смены залогодержателя занимает около месяца.
Погашение ипотеки при проведении сделки
В этом случае остаток долга по кредиту погашается в процессе проведения сделки. Этот способ проведения сделки чаще всего используется при продаже ипотечных квартир клиентами компании «Агенство срочного выкупа недвижимости». Единственный важный момент – перед подписанием договора требуется получить разрешение банка.
При подготовки сделки продавец заказывает в банке выписку об остатке долга. Затем составляется договор. Покупатель перечисляет на счет стоимость квартиры. Эта сумма разносится на два аккредитива – один для погашения ипотеки, второй – для расчетов с продавцом.
Сделка проходит под жестким контролем со стороны финансово-кредитного учреждения, в связи с чем является абсолютно безопасной для заинтересованных сторон. В частности, продавец может не беспокоиться о том, что покупатель изменит достигнутые ранее соглашения, а покупатель защищен от неисполнения обязательств со стороны собственника недвижимости. Для совершения покупки могут использоваться личные или кредитные средства.
Легко ли продать ипотечное жилье?
Здесь многое зависит от остатка долга, условий продажи, ипотечной программы, самой квартиры. Далеко не каждый покупатель, готов тратить время и силы на приобретение недвижимости с обременением. Ситуацию может существенно усложнить использование материнского капитала или любых других государственных субсидий. Пожалуй, единственная возможность повысить шансы на быструю продажу квартиры с обременением – максимально снизить цену. Но в этом случае, продавец, который, например, в течение 9-12 лет выплачивал не только долг, но и проценты по займу, останется в явном накладе. Со стороны банков препятствий обычно нет. Они охотно дают разрешения на сделки с залоговой недвижимостью.